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2009深莞頂級(jí)別墅投資價(jià)值高峰論壇在三正臥龍山舉行。與會(huì)專家提出，從物業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)潛力和空間來(lái)看，目前正是介入東莞頂級(jí)別墅物業(yè)的最佳買點(diǎn)——

前十年看深圳　　后十年看東莞

　　9月9日，由深圳特區(qū)報(bào)、三正地產(chǎn)聯(lián)合主辦的2009深莞頂級(jí)別墅投資價(jià)值高峰論壇在三正臥龍山花園隆重舉行。論壇特邀廣東省房協(xié)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、三正集團(tuán)副總裁兼房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉光金，城市地產(chǎn)思想者論壇秘書(shū)長(zhǎng)青忠貴，中原研究院總經(jīng)理車德銳等業(yè)內(nèi)資深專家，圍繞深莞樓市未來(lái)趨勢(shì)性走向、東莞城市價(jià)值評(píng)估、東莞樓市投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)控制、投資房產(chǎn)的品種選擇和入市時(shí)機(jī)等話題，向深莞兩地置業(yè)者作了精彩演講，并提供了專業(yè)而中肯的投資建議。對(duì)于這次論壇，深圳特區(qū)報(bào)、南方都市報(bào)、深圳商報(bào)、東莞日?qǐng)?bào)等主流媒體給予了高度關(guān)注，紛紛派出記者參與了采訪并安排了報(bào)道，新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)直播，活動(dòng)產(chǎn)生了良好反響。
　　為幫助大家了解論壇實(shí)況，掌握專家觀點(diǎn)，以便對(duì)投資決策有所借鑒，特將各主講嘉賓的精彩發(fā)言作歸納整理，刊發(fā)于此。

　　劉光金：未來(lái)十年是東莞物業(yè)高成長(zhǎng)期
　　今天，我想以一名在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年的老地產(chǎn)人，同時(shí)又是一名從事物業(yè)投資多年的資深投資人的雙重身份，和大家交流一下對(duì)深莞樓市房產(chǎn)投資的一些個(gè)人看法。主要講三點(diǎn)認(rèn)識(shí)。
　　第一點(diǎn)，是關(guān)于深莞樓市的一個(gè)結(jié)論性意見(jiàn)。我認(rèn)為以目前的時(shí)間點(diǎn)為分野，房產(chǎn)投資的理想目的地已由深圳轉(zhuǎn)向東莞。此前十年，是深圳物業(yè)高成長(zhǎng)的十年，我們看到從1999到2009，幾乎所有深圳物業(yè)的價(jià)值都是翻著筋斗往上躥，漲幅驚人。但在高成長(zhǎng)十年之后的今天，這種快速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)無(wú)以為繼，衰竭之相漸顯。不過(guò)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的圈層效應(yīng)下，特別是在深莞一體化加速推進(jìn)的時(shí)代背景下，深圳樓市的成長(zhǎng)動(dòng)能已經(jīng)開(kāi)始向與它在歷史淵源、地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、社會(huì)融合度方面都最為緊密的東莞?jìng)鬟f?，F(xiàn)在，東莞物業(yè)的價(jià)格僅相當(dāng)于十年前的深圳，而它的品質(zhì)則與今天的深圳相當(dāng)，我相信在十年之后，東莞物業(yè)的平均價(jià)值一定能趕上甚至超過(guò)深圳當(dāng)前的水平。也就是說(shuō)，今后十年，深圳物業(yè)的高成長(zhǎng)奇跡將在東莞復(fù)制并續(xù)寫(xiě)。
　　第二點(diǎn)，我想闡述的是，性價(jià)比，才是衡量物業(yè)的投資價(jià)值的首要標(biāo)準(zhǔn)。我發(fā)現(xiàn)許多投資者在作投資決策時(shí)，總是容易被一時(shí)的形勢(shì)被羈絆，被無(wú)謂的信息所紛擾，房?jī)r(jià)大漲他大買，房?jī)r(jià)小漲他小買，房?jī)r(jià)不漲他不買，完全胸?zé)o定見(jiàn)，這是投資決策之大忌。聰明的投資者是走在形勢(shì)前面的。巴菲特有句名言，“別人瘋狂的時(shí)候我恐懼,別人恐懼的時(shí)候我瘋狂”，適用于房產(chǎn)投資同樣如此。許多人也許做不來(lái)巴菲特，那我建議你不妨去做一名普普通通的消費(fèi)者。你的投資決策是否正確、投資收益能否實(shí)現(xiàn)，都需要消費(fèi)者最終評(píng)判和驗(yàn)證，所以如果你能站在消費(fèi)者的角度而不是單純投資者的角度來(lái)決策，問(wèn)題就簡(jiǎn)單多了。那么消費(fèi)者最關(guān)注什么呢？性價(jià)比！沒(méi)有人愿意跟價(jià)廉物美的東西過(guò)不去。所以作為房產(chǎn)投資，一定要選擇那些價(jià)廉物美的高性價(jià)比物業(yè)，這樣的物業(yè)才有投資價(jià)值。而從性價(jià)比看，無(wú)疑，東莞的物業(yè)在上升，深圳的物業(yè)在下降。
　　第三個(gè)觀點(diǎn)就是，房產(chǎn)投資要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。不要總想在最低點(diǎn)買進(jìn)，這個(gè)不現(xiàn)實(shí)，在吻合長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)的前提下，有適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)、適當(dāng)?shù)膬r(jià)位、適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，這就夠了。一味坐等，只會(huì)喪失機(jī)會(huì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)是什么？東莞房?jī)r(jià)向深圳看齊就是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，東莞的房子不可能總是這么便宜。臥龍山花園的獨(dú)棟別墅，目前售價(jià)僅相當(dāng)于深圳市場(chǎng)的十分之一，假如20、30年后，它的價(jià)值達(dá)到深圳同類產(chǎn)品的三分之二，那么你的收益也遠(yuǎn)比投資深圳樓市要高得多。

　　車德銳：目前正是介入東莞頂級(jí)別墅的恰當(dāng)時(shí)機(jī)
　　投資主要關(guān)注兩點(diǎn)，一個(gè)是利潤(rùn)一個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)有四個(gè)方面。
　　一是品種的選擇。和其它投資品種比較，房產(chǎn)投資具有安全性高、可控性強(qiáng)的特點(diǎn)，因此是大眾廣泛接受的投資品種。而在房產(chǎn)種類中，如果資金充裕，投資別墅特別是頂級(jí)別墅應(yīng)該是不二選擇。為什么？物以稀為貴。土地資源不可復(fù)制，自2003年國(guó)土資源部第一次叫停別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以來(lái)，別墅供應(yīng)逐年減少。根據(jù)我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，東莞近幾年平均每年獨(dú)立別墅供應(yīng)量為550套，但08、09年每年已不足300套，而市場(chǎng)需求依然旺盛，產(chǎn)品稀缺性已明顯顯現(xiàn)。
　　二是入市時(shí)機(jī)。同樣從我們監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞近幾年獨(dú)立別墅價(jià)格除08年下幅回調(diào)2%外，上漲的態(tài)勢(shì)十分明顯，而聯(lián)排、疊加等類別墅則呈下降趨勢(shì)，顯示獨(dú)立別墅價(jià)值支撐力非常強(qiáng)大。另外，我們認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重低估，反映在別墅價(jià)格上更為明顯。GDP全省第四，房?jī)r(jià)卻比全省平均水平還低，個(gè)人認(rèn)為主要有兩個(gè)因素壓制了東莞房?jī)r(jià)的表現(xiàn)：一是東莞現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，以加工貿(mào)易為主的外向經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式讓它在這次金融危機(jī)中深受重創(chuàng)；二是在經(jīng)過(guò)07、08年政策調(diào)控之后，東莞開(kāi)發(fā)商普遍采取了較為保守的定價(jià)策略，沒(méi)有充分挖掘和透支樓盤價(jià)值。不過(guò)這對(duì)投資客卻意味著投資成本會(huì)低一些、增值空間會(huì)大一些，因此目前正是入市建倉(cāng)的恰當(dāng)時(shí)機(jī)。
　　三是成長(zhǎng)潛力。個(gè)人認(rèn)為東莞別墅價(jià)格在經(jīng)過(guò)09年平抑后，明年回漲的機(jī)率較大，理由有六：一是通脹預(yù)期。二是上述提及的抑制房?jī)r(jià)表現(xiàn)的兩個(gè)因素將得到緩解；三是在珠三角一體化推動(dòng)下，東莞行政管理體制將進(jìn)一步改善，目前二手房市場(chǎng)因手續(xù)繁瑣、稅費(fèi)較高而趨于沉悶的局面可望扭轉(zhuǎn)。四是相比深穗，東莞環(huán)境好、密度低的居住優(yōu)勢(shì)將凸現(xiàn)。五是深圳開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)莞，推動(dòng)了東莞地價(jià)的快速上漲，上漲的土地成本將在上漲的房?jī)r(jià)中體現(xiàn)出來(lái)。六是深圳房?jī)r(jià)高企，部分深圳人把置業(yè)的眼光投向東莞，也會(huì)推動(dòng)?xùn)|莞房?jī)r(jià)的上漲。個(gè)人判斷，今年下半年?yáng)|莞會(huì)有一些優(yōu)質(zhì)的別墅個(gè)盤會(huì)進(jìn)入到每平米3-5萬(wàn)元的價(jià)格區(qū)間。
　　四是風(fēng)險(xiǎn)控制。關(guān)鍵是順勢(shì)而為，量力而行，注重對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的把關(guān)和開(kāi)發(fā)商品牌的篩選。另外，如果有條件，最好投資獨(dú)立別墅這類稀缺性品種。

　　青忠貴：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向高容積率時(shí)代
　　我們可以把東莞和浙江的溫州作個(gè)比較：溫州GDP是東莞的三分之二，人均GDP東莞5萬(wàn)元，溫州3萬(wàn)多元，但房?jī)r(jià)，溫州到達(dá)了每平米2.6萬(wàn)元，而東莞不足8000元。同樣在各自省里名列前茅的城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和房?jī)r(jià)的表現(xiàn)為何形成如此反差？我覺(jué)得主要原因還是在于城市價(jià)值的低估。也就是說(shuō)在整個(gè)區(qū)域的城市價(jià)值體系里面，城市的尤其從房地產(chǎn)反映出來(lái)的城市價(jià)值還沒(méi)有被完全挖掘出來(lái)。站在深圳、廣州、香港這樣的巨人圈層里面，東莞某種程度上被掩蓋了，但相信隨著城市的發(fā)展，它的城市價(jià)值會(huì)被重新發(fā)現(xiàn)并得到確認(rèn)。
　　從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)將走向一個(gè)高容積率的時(shí)代。因?yàn)橹袊?guó)是一個(gè)土地資源十分貧乏的國(guó)家，城市建設(shè)中不允許我們走歐美的路子，相反會(huì)逐步向香港看齊。目前我國(guó)城市容積率普遍偏低，今后可望逐步提高。高容積率帶來(lái)一個(gè)很明顯的結(jié)果，就是別墅產(chǎn)品供應(yīng)減少，產(chǎn)品稀缺使別墅價(jià)值快速提升。這一點(diǎn)，從深圳近幾年在走向高容積率過(guò)程中的別墅價(jià)格走勢(shì)便一目了然。所以我認(rèn)為頂級(jí)別墅，特別是目前價(jià)格嚴(yán)重低估的東莞頂級(jí)別墅，未來(lái)會(huì)有巨大的增值空間。